Verdeling woning na samenwonen

De man heeft gevorderd de vrouw te veroordelen om maandelijks bij te dragen aan de woonlasten; te bepalen dat uit de verkoopopbrengst van de woning aan de man een bedrag zal toekomen van € 173.254,-; te bepalen dat ieder der partijen de helft van de kosten van verkoop draagt en dat ieder gerechtigd is tot de helft van de resterende overwaarde; met veroordeling van de vrouw in de proceskosten.

De rechtbank heeft de man veroordeeld om mee te werken aan de verkoop van de woning. In hoger beroep keert de man zich tegen de beslissing van de rechtbank dat partijen ieder aanspraak maken op de helft van de overwaarde van de woning, waarbij geen rekening wordt gehouden met een door de man gestelde totaalbedrag van € 173.254,- aan investeringen uit eigen middelen ter gelegenheid van de aanschaf van de woning in 1996 (€ 74.874,-) en de verbouwing daarvan in 1997 (€ 98.380,-). De man voert aan dat hij met privévermogen, afkomstig uit de overwaarde van de verkoop van zijn appartement en uit de nalatenschap van zijn vader, heeft geïnvesteerd in de woning. Volgens de man dient uit de overwaarde bij verkoop van de woning eerst een bedrag van € 173.254,- aan hem te worden uitgekeerd, waarna de resterende overwaarde tussen partijen bij helfte verdeeld dient te worden. Dat partijen de bedoeling zouden hebben gehad de investeringen in de woning uit het privévermogen van de man niet te verrekenen of dat de vrouw zulks redelijkerwijs mocht verwachten of daarop mocht vertrouwen, volgt volgens de man niet uit de taakverdeling tijdens de samenleving van partijen en evenmin uit de eigendomsverkrijging van de woning op naam van beide partijen.

De vrouw stelt dat het de bedoeling van partijen is geweest om de woning in gemeenschappelijke eigendom te verkrijgen, dat partijen in dat verband hebben afgesproken dat de man zou investeren in de stenen en de vrouw de kosten koper, de kosten voor stoffering en een deel van de inrichting van de woning zou betalen alsmede een bijdrage zou leveren aan de gemeenschappelijke huishouding. De vrouw heeft een bedrag van f 40.813,17 betaald aan overdrachtskosten van de woning. Daarnaast stelt zij een bedrag van f 30.000,- te hebben betaald voor kosten die verband houden met de verhuizing. Het vermogen van de vrouw was afkomstig uit inkomsten uit arbeid en uit handelen op de optiebeurs. In onderling overleg met de man heeft de vrouw geen betaald werk verricht in de tijd dat zij fulltime voor de kinderen zorgde. Op grond hiervan maakt de vrouw aanspraak op de helft van de bij verkoop te realiseren overwaarde van de woning, zonder dat daarbij rekening wordt gehouden met de door de man gestelde investeringen uit zijn privévermogen.

Bij de beoordeling stelt het hof het volgende voorop. Bij de verdeling van een gemeenschap in de zin van art. 3:166 lid 1 BW heeft iedere deelgenoot recht op vergoeding door de gemeenschap van het bedrag dat hij uit zijn privévermogen ten behoeve van de verkrijging van dat goed heeft besteed (HR 21 april 2006, ECLI:NL:HR:2006:AU8938). Hetzelfde geldt voor bedragen die een deelgenoot uit zijn privévermogen heeft aangewend voor de verbouwing van het goed waarmee de andere deelgenoot heeft ingestemd (art. 3:172 BW). Hetgeen na aftrek van het totaal van die vergoedingen van de verkoopwaarde van dat goed resteert, komt iedere deelgenoot naar evenredigheid van zijn aandeel in de gemeenschap toe. De vraag of tussen de deelgenoten – stilzwijgend – afspraken zijn gemaakt in afwijking van het hiervoor genoemde uitgangspunt alsook de vraag welke inhoud die afspraken hebben, dient te worden beantwoord aan de hand van de Haviltex-maatstaf, dat wil zeggen de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang en kan tevens acht worden geslagen op het feitelijk handelen van partijen (HR 8 juni 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV9539).

Het hof verenigt zich met de beslissing van de rechtbank dat partijen recht hebben op ieder de helft van de overwaarde bij verkoop en levering van de woning. Het hof motiveert dat als volgt. Partijen hebben achtentwintig jaar met elkaar samengeleefd en hebben samen drie kinderen. De woning is eigendom van partijen gezamenlijk. Zij hebben zich hoofdelijk aan de hypothecaire schuld met betrekking tot de woning verbonden. Vaststaat dat zowel de man als de vrouw bij de eigendomsverkrijging van de woning middelen uit hun privévermogens hebben ingebracht, te weten een bedrag van € 74.874,- door de man en een bedrag van € 18.520,21 door de vrouw. Eveneens staat vast dat de vrouw uit haar privévermogen middelen heeft aangewend voor uitgaven ten behoeve van de woning. Het exacte bedrag staat voor het hof niet vast, maar de man erkent dat deze uitgaven zijn gedaan voor een bedrag van € 12.416,79. Uit de stellingen van partijen leidt het hof voorts af dat zij beiden uitgaven hebben gedaan ten behoeve van hun gemeenschappelijke huishouding. Zo erkent de man dat partijen over en weer allerlei zaken hebben bekostigd en dat de vrouw de kosten van de kinderen voor haar rekening heeft genomen. Daartegenover staat dat de man de vaste lasten van de woning heeft voldaan, zoals de vrouw ook erkent.

Gesteld noch gebleken is dat partijen tijdens hun achtentwintigjarige samenleving een gescheiden financiële huishouding hebben gevoerd. De middelen die partijen over en weer uit hun privévermogens hebben aangewend ten behoeve van de woning en de gemeenschappelijke huishouding zijn door hen nooit in kaart gebracht, laat staan verrekend; evenmin is het recht daartoe uitdrukkelijk dan wel stilzwijgend door (een van) partijen voorbehouden. Kennelijk hebben partijen zich gedurende hun samenleving gedragen in overeenstemming met de tussen hen feitelijke ontstane taakverdeling, waarbij de vrouw – naar zij onbetwist heeft gesteld – op enig moment in overleg met de man haar baan had opgezegd en fulltime voor de kinderen is gaan zorgen en de man – hoofdzakelijk – het gezinsinkomen genereerde. Net als de rechtbank leidt het hof uit deze omstandigheden af dat partijen kennelijk geen belang hechtten aan een eventueel verschil in de financiële bijdragen van partijen aan gezamenlijke uitgaven.

Uit de hiervoor vermelde feiten en omstandigheden leidt het hof een stilzwijgend tot stand gekomen overeenkomst tussen partijen af, op grond waarvan de man geen aanspraak kan maken op vergoeding van de door hem gestelde investeringen uit zijn privévermogen in de woning van partijen. Dit betekent dat partijen, die een gelijk aandeel hebben in de woning, aanspraak maken op ieder de helft van de overwaarde bij verkoop en levering van de woning.

De woning van partijen staat sinds mei 2016 te koop. Sedertdien heeft makelaar meer dan vijfenzeventig bezichtigingen begeleid. Ook zijn er biedingen op de woning uitgebracht, variërend van € 425.000,- tot € 535.000,-. Het is partijen niet gelukt om het eens te worden over de verkoop- en laatprijs van de woning. Uit de met stukken onderbouwde stellingen van de vrouw blijkt dat de makelaar partijen verschillende keren – dringend – heeft geadviseerd om de diverse biedingen op de woning te accepteren en dat de vrouw dat advies steeds heeft opgevolgd in tegenstelling tot de man. De niet-constructieve houding van de man in het kader van de verkoop van de woning heeft ertoe geleid dat de makelaar de verkoopopdracht heeft teruggegeven met het bericht:

Gelet op de niet-constructieve houding van de man in het kader van de verkoop van de woning, zoals volgt uit de e-mailcorrespondentie tussen makelaar en partijen, acht het hof de kans gering dat partijen erin zullen slagen onderling de laatprijs van de woning vast te stellen. De verkoop van de woning kent een lange en vooral moeizame geschiedenis, waarbij makelaar sedert mei 2016 zich intensief heeft ingespannen om de woning te verkopen, hetgeen heeft geresulteerd in reële biedingen die door de vrouw allemaal zijn geaccepteerd maar door de man steeds zijn afgewezen. In dit verband is voorts van belang dat de makelaar gezien de vele discussies over de waarde van en eerdere biedingen partijen ‘met klem’ heeft geadviseerd een taxatie te laten uitvoeren. De vrouw heeft hierop een NWWI gevalideerd taxatierapport overgelegd waarin de marktwaarde van de woning per waardepeildatum 9 maart 2019 is vastgesteld op € 450.000,-. De man heeft een taxatierapport van 28 maart 2019 overgelegd waarin de marktwaarde van de woning per waardepeildatum 19 maart 2019 is vastgesteld op € 520.000,-. Het door de man ingebrachte taxatierapport is niet NWWI gevalideerd. Gezien de beslissende rol die de rechtbank aan de makelaar heeft toebedeeld bij het bepalen van de vraag- en laatprijs, had het op de weg van de man gelegen een NWWI gevalideerd taxatierapport in het geding te brengen, om discussies over de validatie en de inhoud van het taxatierapport tussen partijen zoveel mogelijk te voorkomen. Aangezien de man dat niet heeft gedaan, is het hof van oordeel dat voor de waardebepaling van de woning kan worden uitgegaan van het taxatierapport dat door de vrouw is overgelegd. Op grond daarvan veroordeelt het hof de man om zijn medewerking te verlenen aan de verkoop van de woning tegen een vraagprijs van € 485.000,- en een laatprijs van € 450.000,-, zodat de vrouw niet langer tegen haar zin in een onverdeelde gemeenschap blijft. Gelet op de niet-constructieve opstelling van de man in het kader van de verkoop van de woning, zal het hof de door de vrouw gevorderde dwangsom toewijzen. Bovendien wijst het hof de vordering van de vrouw op grond van art. 3:174 lid 1 BW toe, in die zin dat de vrouw wordt gemachtigd de woning te koop te zetten voor een vraagprijs van € 450.000,- en mag verkopen voor een laatprijs van € 450.000,-. Inherent aan deze machtiging is dat de vrouw jegens derden zelfstandig beschikkingsbevoegd is. Zij kan dus rechtsgeldig over de woning beschikken, zonder dat de medewerking van de man daarvoor is vereist.

Ten aanzien van de door de vrouw gevorderde gebruiksvergoeding oordeelt het hof dat de vrouw in beginsel recht heeft op een gebruiksvergoeding nu zij als gevolg van de omstandigheid dat de man sinds de verbreking van de samenleving de woning bewoont, verstoken wordt van het gebruik en het genot van de woning waarop zij als deelgenoot recht heeft. Daar staat tegenover dat de man alle woonlasten van de woning draagt. In aanmerking genomen dat de vrouw als deelgenoot voor de helft van deze woonlasten verantwoordelijk kan worden gehouden, en gelet op het door de vrouw op de huidige financiële markt te behalen bescheiden rendement over de helft van de overwaarde van de woning, streept het hof het recht van de vrouw op een gebruiksvergoeding weg tegen haar verplichting om bij te dragen in de woonlasten.

In procedures zoals de onderhavige is het gebruikelijk dat de proceskosten worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. In de onderhavige zaak ziet het hof echter aanleiding om hiervan af te wijken. Gelet op de niet-constructieve opstelling van de man in het kader van de verkoop van de woning, hetgeen ertoe heeft geleid dat de woning sedert mei 2016 nog steeds niet is verkocht en de vrouw tot in twee instanties genoodzaakt is om de medewerking van de man aan de verkoop van de woning in rechte af te dwingen, veroordeeld het hof de man overeenkomstig art. 237 lid 1 Rv als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van de vrouw in beide instanties.