Samen een woning kopen

Veel mensen gaan samenwonen zonder samenlevingscontract. Sommigen kopen samen een woning, waarbij het voorkomt dat de een méér geld in de woning investeert dan de ander. Heeft de partij die uit eigen middelen meer investeert in de aankoop of verbouwing van een gezamenlijke woning recht op vergoeding?

De rechtspraak is enigzins verdeeld. Volgens het hof  Den Bosch ( uitspraak 6 maart 2018 en23 juli 2019) heeft de partij die meer heeft geïnvesteerd in een gemeenschappelijk goed bij verdeling een vergoedingsrecht jegens de gemeenschap, een en ander overeenkomstig de Hoge Raad in zijn arrest van 21 april 2006.  De HR oordeelde toen dat wanneer partijen een gemeenschappelijk goed met ongelijke investeringen hebben verkregen, dit niet betekent dat hun aandeel in het goed niet gelijk is. Wel hebben de deelgenoten bij verdeling eerst recht op vergoeding van hun investering uit de gemeenschap en vervolgens hebben ze allebei recht op de helft van de overwaarde. In de casus van de Hoge Raad ging het om een bijzondere gemeenschap tussen echtgenoten. Maar art. 3:166 BW geldt voor alle gemeenschappen en dus ook voor samenlevers met een eenvoudige gemeenschap.

Volgens het hof Den Bosch is delen in de winst iets anders dan delen in het verlies.  Als het vergoedingsrecht niet volledig uit de gemeenschap kan worden voldaan, is er niet automatisch recht jegens de andere partij op vergoeding van de helft van het verlies. daarvoor is nodig dat er tussen partijen afspraken zijn gemaakt omtrent het verliesrisico. 

Volgens het hof Arnhem-Leeuwarden ontstaat er geen vergoedingsrecht jegens de gemeenschap maar ontstaat er een vorderingsrecht jegens de andere partij, gebaseerd op het gelijke aandeel in het goed en zodoende een gelijke draagplicht voor de koopprijs (art. 6:10 BW). Volgens het hof zijn partijen hoofdelijk aansprakelijk en elk voor de helft draagplichtig voor de koopprijs van de woning als ze samen, ieder voor de helft, eigenaar worden van de woning. Als de ene partij meer dan de helft van de koopprijs betaalt, ontstaat op dat moment een regresvordering op de ander. Die regresvordering wordt direct opeisbaar en dergelijke vorderingen verjaren na verloop van vijf jaren.

Ook het hof Den Haag (uitspraak van 10 december 2019) leidt een gelijke bijdrageplicht voor de koopprijs af uit een gelijk aandeel in de woning. Over de investering bij aankoop oordeelde het hof dat iedere deelgenoot conform zijn aandeel moet bijdragen in de kosten van de woning. En omdat beiden voor de helft eigenaar waren en de man meer had bijgedragen dan de vrouw, had hij een vorderingsrecht op haar voor de helft van het meerdere. De man kreeg ook een regresrecht voor de helft van de verbouwingskosten. Daartoe overwoog het hof dat de man had geïnvesteerd in een gezamenlijke woning en dat die investering zodoende ook het aandeel van de vrouw ten goede was gekomen. De vordering van de man was niet verjaard, want volgens het hof Den Haag brengt de rechtsverhouding tussen partijen met zich mee dat de vordering pas bij verdeling van de woning opeisbaar wordt.

Een geldvordering verjaart normaal gesproken vijf jaar nadat deze opeisbaar is geworden (art. 3:308 BW) Voor gehuwden en geregistreerd partners geldt een verlengde verjaringstermijn tot zes maanden na de scheiding (art. 3:321 BW). Volgens het hof Arnhem-Leeuwaarden start de verjaringstermijn van 5 jaar op het moment van ontstaan van de regresvordering (moment van investeren). Het hof Den Haag oordeelde dat de rechtsverhouding tussen samenlevers met zich meebrengt dat de vordering pas bij verdeling opeisbaar wordt.

Deze uitspraken gaan over een gemeenschappelijke woning. Een partner die investeert in de woning van de ander, heeft een meer onzekere positie. De Hoge Raad heeft op 10 mei 2019 aangegeven dat de voor gehuwden geschreven wettelijke vergoedingsrechten van artikel 1:87 en 1:95 BW niet analoog gelden voor samenlevers en dus zijn samenwoners aangewezen op het algemene verbintenissenrecht van Boek 6 BW. Bij gezamenlijke aankoop van een woning ontstaat een eenvoudige gemeenschap en daarop zijn de regels van titel 7 afdeling 1 van Boek 3 BW van toepassing. De redelijkheid en billijkheid uit het verbintenissenrecht, gelden uitdrukkelijk ook tussen deelgenoten van een gemeenschap.