Verkoop woning na samenwonen

Ook samenwoners kunnen samen een huis kopen en zijn dan gezamenlijk eigenaar, ieder voor de helft, tenzij de eigendom in een andere verhouding wordt vastgelegd. De hoogte van ieders investering bepaalt dus niet de eigendomsverhouding tussen beiden. Maar wat nu als één van partijen méér heeft geïnvesteerd uit eigen vermogen in de woning dan de ander en de woning wordt verkocht? Bij de verdeling van de eenvoudige gemeenschap heeft iedere partner in beginsel recht op een (nominale) vergoeding door de gemeenschap van het bedrag dat uit zijn/haar privévermogen in de gemeenschappelijke woning is geïnvesteerd. Dus als de woning met winst wordt verkocht dan kan en zal de investering uit de opbrengst vergoed moeten worden aan de investeerder waarna de restant-opbrengst kan worden verdeeld. 

Maar, wat als de verkoopopbrengst onvoldoende is om de investering volledig terug te betalen? Deze vraag is op 15 maart 2017 beantwoord door de rechtbank Den Haag. De vrouw had, na verbreking van de samenwoning en verkoop van de woning haar ex aangesproken met een vordering tot betaling van het bedrag dat zij tekort kwam. Uit de opbrengst van de woning(om en nabij € 115.000,00) was haar investering in de woning (om en nabij € 170.000,00) niet volledig vergoed. De rechtbank Den Haag oordeelde dat ook een negatieve verkoopopbrengst bij helfte moet worden gedeeld en overwoog daarbij het volgende:

“In zijn arrest van 21 april 2006 (ECLI:NL:HR:2006:AU8938) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat bij verdeling van de gemeenschap iedere echtgenoot recht heeft op vergoeding door de gemeenschap van het bedrag dat hij uit zijn privévermogen ten behoeve van de verkrijging van het gemeenschapsgoed heeft besteed, en dat hetgeen na aftrek van het totaal van die vergoedingen van de waarde, of bij vervreemding, van de opbrengst van het goed resteert, iedere echtgenoot naar evenredigheid van zijn aandeel in de gemeenschap toekomt. Dat uitgangspunt heeft naar het oordeel van de rechtbank eveneens te gelden als een negatieve verkoopopbrengst resteert. De deelgenoten dienen naar rato van hun aandeel – in dit geval dus ieder voor de helft – te delen in de waardedaling van het gemeenschappelijke goed. De rechtbank verwijst ter ondersteuning hiervan naar het arrest van het Gerechtshof Den Haag van 7 december 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:4050 en het arrest van de Hoge Raad van 10 januari 1992, NJ 1992, 651. In laatstgenoemd arrest was, evenals hier, sprake van een eenvoudige gemeenschap bestaande uit een gemeenschappelijke woning die op beider naam stond en die was gefinancierd deels met een op beider naam staande hypotheek en deels door middel van een privé-investering van de vrouw. Ook in dat geval was sprake van een negatieve waarde van de woning ten gevolge van een crisis op de woningmarkt. De Hoge Raad oordeelde dat wanneer de deelgenoten een goed op beider naam krijgen, ieder voor de helft, dat goed in beginsel voor rekening en risico van beide deelgenoten is, hetgeen tot gevolg heeft dat een waardestijging aan ieder voor de helft toekomt en een waardedaling door ieder voor de helft wordt gedragen. De rechtbank is van oordeel dat genoemd beginsel, dat een waardedaling door ieder der partijen voor de helft moet worden gedragen, de grondslag vormt voor het in geding zijnde vorderingsrecht van de vrouw op de man tot vergoeding aan haar van de helft van de negatieve verkoopopbrengst. Indien het vergoedingsrecht van de vrouw immers zou worden beperkt tot het bedrag dat zij vanuit de gemeenschap gerestitueerd krijgt, zou afbreuk worden gedaan aan het uitgangspunt dat beide deelgenoten de helft van de waardedaling dienen te dragen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de vrouw aanspraak heeft op betaling door de man van de helft van de negatieve (netto) verkoopopbrengst.”( € 115.000,00 -/- € 170.000,00 =  - € 55.000,00 : 2 = € 27.500,00)

In bovenstaande situatie hadden partijen de woning samen gekocht en waren dus samen eigenaar. er was sprake van een verdeling van een eenvoudige gemeenschap, geregeld in Boek 3 titel 7 van het Burgerlijk Wetboek. een investering in de woning die volledig eigendom is van de ander, komt onder samenwoners ook nogal eens voor. Dan is er geen sprake van een eenvoudige gemeenschap maar kan er wel sprake zijn van een vergoedingsrecht. Een vergoedingsrecht kan zijn vastgelegd in een samenlevingscontract. Als er niets geregeld is tussen de samenwoners dan kan men nog proberen de investering vergoed te krijgen door een vordering in te stellen op grond van ongerechtvaardigde verrijking, geregeld in artikel 6:212 BW. Voor een geslaagd beroep op ongerechtvaardigde verrijking is nodig dat sprake is van verarming enerzijds en van verrijking anderzijds. Zulks lijkt vanzelfsprekend, maar is het niet.  Bovendien moeten samenwoners rekening houden met verjaring van hun vergoedingsrecht.   In tegenstelling tot gehuwden, waarvoor de wet voor vorderingen van de ene echtgenoot op de andere echtgenoot een verlenging van een verjaringstermijn kent tot zes maanden na ontbinding van het huwelijk, kent de wet dergelijke bepalingen niet voor samenwoners.  Sommige rechters gaan hier soepel mee om door de wettelijke bepalingen met betrekking tot de verjaring voor gehuwden ook bij samenwoners toe te passen, maar niet altijd, zodat verjaring toch een risico is waar samenwoners rekening mee moeten houden.