eigendomsoverdracht woning bij echtscheiding

De wet bepaalt in artikel 3:89 BW dat de eigendomsoverdracht van een woning pas compleet is als de leveringsakte is ingeschreven in de daartoe bestemde registers, het openbare register van het Kadaster. Zonder die inschrijving is de levering niet compleet en is er dus geen eigendomsoverdracht. Ook als bij echtscheiding de afspraak wordt gemaakt dat het onverdeelde aandeel in de echtelijke woning van de ene partij wordt toebedeeld aan de andere partij, dan is het opstellen van de leveringsakte door de notaris en de inschrijving daarvan in het register van essentieel belang. Zonder die inschrijving bent u geen eigenaar geworden van het deel van uw echtgenote, zelfs niet wanneer u daarvoor een vergoeding wegens overbedeling hebt uitbetaald en de hypothecaire geldlening geheel op u genomen hebt.

Indien u samen eigenaar bent van de woning (deelgenoot) wordt u volgens de wet geacht ieder een gelijk aandeel te hebben, tenzij u een andere eigendomsverhouding hebt afgesproken. Dat zegt niets over de mate waarin partijen hebben bijgedragen aan de financiering. Omgekeerd: het feit dat de woning geheel is gefinancierd door de ene deelgenoot of geheel gefinancierd is met een hypothecaire geldlening op naam van één deelgenoot, zegt ook niets over de eigendomsverhouding. De eigendom van de woning kan op naam van beide echtgenoten staan en als de afwijkende eigendomsverhouding niet is vastgelegd, zijn beide ieder voor de helft eigenaar, ook al is niet in gelijke mate bijgedragen aan de financiering. Dat maakt wel dat er vergoedingsrechten ontstaan.

Zijn partijen gehuwd in algehele gemeenschap van goederen dan is het niet mogelijk om een andere eigendomsverhouding aan te nemen. Zelfs al zou dat zijn beschreven in een voorhuwelijkse akte, bijvoorbeeld de samenlevingsovereenkomst. Door het huwelijk (vóór 1-1-2018, intrede beperkte gemeenschap van goederen) is immers de algehele gemeenschap ontstaan en zijn beide gelijkgerechtigd. Ook in dat geval is inschrijving via de notaris na de echtscheiding nodig. In de openbare registers is de naam van de ene partij niet te vinden als eigenaar en ook op de oude eigendomsakte staat die naam niet vermeld en alles lijkt weer in de oude (voorhuwelijkse staat) hersteld, maar dat is schijn. Door het huwelijk in algehele gemeenschap van goederen bent u samen eigenaar geworden en de eigendom van het aandeel in de woning kan alleen overgaan als de levering, dus met inschrijving, compleet is. Waarom dan geen inschrijving bij het aangaan van het huwelijk? Is die eigendomsoverdracht dan wel compleet zonder inschrijving? Ja. Bij het huwelijk is er sprake van boedelmenging. De ene echtgenoot krijgt een onverdeeld aandeel in de goederen van de andere echtgenoot waardoor de huwelijksgemeenschap ontstaat. Het is een eigendomsoverdracht van rechtswege, onder algemene titel en dan is de overdracht met inschrijving niet nodig. Ook bij het bestaan van de algehele gemeenschap van goederen vanwege het huwelijk zonder huwelijkse voorwaarden vóór 1-1-2018 (intrede beperkte gemeenschap van goederen) en dus gelijke aandelen in de eigendom van de woning, kan er sprake zijn van een vergoedingsrecht in verband met de inbreng van privévermogen. Dan hoeft de overwaarde/opbrengst dus niet bij helften te worden verdeeld bij de verdeling, omdat de eigendomsverhouding gelijk is, maar zal eerst de inbreng vergoed moeten worden waarna de restant-opbrengst kan worden verdeeld tussen partijen.

Het niet inschrijven van de akte kan later voor problemen zorgen. Als u na de scheiding denkt alleen eigenaar te zijn omdat u daarover afspraken hebt gemaakt met uw ex, maar de gang langs de notaris hebt u destijds na de scheiding niet gemaakt, dan hebt u uw ex weer nodig als u de woning bijvoorbeeld wilt verkopen of wilt bezwaren met een (extra) hypotheek. Als de verhoudingen inmiddels zijn verslechterd, of wanneer uw ex onvindbaar is, dan levert dat extra problemen op.